Индивидуальная оценка земельных участков


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Важное место в экономике Украины занимает формирование рынка недвижимости, которое сочетается с решением большого количества задач правового, социального, экономического, экологического, организационно-технического характера. Городские земли в целом включают в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности земли, не подлежащие рыночному обороту и объектов, включенных в систему рыночных земельных отношений. Для обеспечения возможности полноценного оборота этих объектов прежде всего необходима информация об их стоимости с учетом сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка, а также особенностей нормативно-правового регулирования общегосударственного и местного законодательства [ 1 ]. Землеоценочная деятельность имеет важное значение не только для налогообложения городских земель, но и для осуществления имущественных сделок с землей и правом ее аренды на вторичном рынке.

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Лекция 7. Экспертиза отчётов об оценке земельных участков

Индивидуальная оценка земли


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений. В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости.

Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки. Цель оценки земли — это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Назначение оценки земли — проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки — это цель заказчика. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка:. Этот перечень не является исчерпывающим, но, тем не менее, дает представление о существенном возрастании значения результатов оценки земель и расширении области их применения. В зависимости от назначения оценки земельного участка оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта.

В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат.

Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка. В основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Метод остатка на практике используется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известна стоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности земли и улучшений. Метод распределения соотнесения или аллокации основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом или стоимостью возведенных на ней сооружений.

Метод используется при отсутствии информации о продаже свободных участков, но при наличии данных о продажах однотипных застроенных улучшенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий сооружений.

Теоретически для определенного типа собственности и определенного региона существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Следовательно, когда в каком-то регионе нет достаточного числа продаж неосвоенных земель, можно:. После того как определено типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного участка, вычисленный коэффициент вводится в цены продаж; в результате получают набор значений стоимости, по которым в дальнейшем проводится анализ. В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны по крайней мере два варианта использования этого метода. Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка. В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий: — подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно; — оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости; — расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе сопоставимых объектов; — корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка; — расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

Имеются данные о ценах продаж трех земельных участков с улучшениями, а также найденные оценщиком доли стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с проданными земельными участками.

Одна из основных проблем этого метода — сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий сооружений , их этажности и других факторов.

Исходя из этого считается, что метод распределения не может обеспечить гарантированных точных показателей стоимости. Метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке рыночной информации о продаже свободных земельных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, полученных другими методами.

В настоящее время для оценки стоимости незастроенных свободных земельных участков применяют методы сравнительного и доходного подходов.

Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов используют те же методы, комбинированные с методами затратного подхода. Метод сравнения продаж. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на трех основных принципах оценки — спроса и предложения, замещения, вклада.

Метод применяют для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и или сооружениями, так и не занятых. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использовать цены предложения спроса. Метод прямой капитализации земельной ренты. Основан на определении годовой величины дохода от владения земельным участком и делением полученного результата на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, равный периоду, необходимому для окупаемости или производства капитала, вложенного в земельный участок.

При применении метода капитализации арендной платы используют данные о рыночных ставках арендной платы за землю. Такими данными являются цены аукционов или цены сделок на вторичном рынке. Метод дисконтированных денежных потоков состоит в преобразовании дохода от предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Его применяют при наличии данных для прогноза. Недостатком метода является сложность составления прогноза и субъективность расчета ставки дисконтирования.

Метод реальных опционов. Метод реальных опционов — метод оценки, учитывающий возможности изменения условий и выбора. Основной элемент использования оценки стоимости опционов — риски и неопределенность вариантов будущего развития. Недостатками метода реальных опционов также являются сложность составления прогноза и субъективность расчета ставки дисконтирования. Данный метод применяют для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные.

Оценка методом сравнения продаж наиболее объективна в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкойдостоверности, а также при резких изменениях экономических условий. Метод остатка для земли. Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю, и последующей его капитализации.

Вначале определяют чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости, далее находят доход, приходящийся на здания, затем вычитают эту величину из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, капитализируют по приемлемой ставке.

Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях:. Основная проблема, связанная с использованием данного метода, заключается в появлении отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю. Наиболее распространенной причиной этого служит отсутствие учета внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановительной стоимости строений. Метод распределения. Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости застроенного земельного участка.

Условия применения метода:. Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается. Метод выделения. Метод выделения позволяет определить рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости т. Данный метод основывается на технике остатка для земли.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости , необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Отметим, что метод выделения применяют в тех случаях, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик при малом вкладе улучшений соотношение застроенной площади улучшений к площади земельного участка не превышает 0,6. Поскольку эти методы опираются на существенно меньший объем информации относительно каждого из объектов, они требуют значительно меньшего времени для реализации в расчете на каждый оцениваемый объект по сравнению с методами индивидуальной оценки недвижимости и обеспечивают возможность одновременной оценки большой группы объектов.

Сокращение времени происходит за счет исключения этапа визуального осмотра, необходимого при индивидуальной оценке, а также за счет исключения этапа анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Другим достоинством методов массовой оценки является более высокий уровень формализации и, как следствие, возможность использования компьютерных систем оценки, обеспечивающих одновременную обработку больших массивов данных. Это, в свою очередь, порождает другие достоинства методов массовой оценки, а именно :.

Благодаря указанным достоинствам методы массовой оценки, основанные на использовании регрессионного анализа, получили широкое практическое применение при оценке активов сложных имущественных комплексов, включающих десятки объектов недвижимости в различных городах России, а также больших групп недвижимости для целей налогообложения.

В основе применяемых методов оценки рыночной стоимости лежат принципы формирования стоимости, традиционно называемых. Они вытекают из рыночных механизмов, господствующих на свободно функционирующем рынке земельных участков.

Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям, так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости.

Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются:. Считается, что земля имеет стоимость благодаря ее полезности или способности удовлетворять определенным потребностям конкретных пользователей, например, служить местом для размещения жилого дома или промышленного здания, являться источником получения дохода от производства сельскохозяйственной продукции, заготовки древесины или просто быть местом отдыха.

Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

Ожидание означает, что стоимость земли создается на основе наших представлений о будущих выгодах, которые можно будет получить при использовании земельного участка. Стоимость земли определяется представлениями участников рынка о величине и продолжительности будущего потока дохода, создаваемого земельным участком, например дохода от ведения сельского хозяйства, размещения торговых объектов, сдачи в аренду помещений после застройки земельного участка или его последующей перепродажи.

Предложение и спрос. Также как и на любой товар, на стоимость земли оказывают влияние факторы спроса и предложения. Если спрос на земельные участки в каком-то определенном месте растет, а предложение не увеличивается, то растут и цены. Соответственно если спрос падает, а предложение возрастает, то цены снижаются.

Когда спрос и предложение равны и сбалансированы, цены, складывающиеся на землю, обычно отражают ее рыночную стоимость.

Однако в отношении земли спрос бывает более изменчив, чем предложение. Это связано с тем, что количество земельных участков, выставляемых на продажу, обычно ограничено, и не может быть увеличено, даже в том случае, когда спрос на них резко возрастает. Земля является ограниченным ресурсом, товаром с неэластичным предложением, уровень цен на который определяется не столько предложением, сколько спросом и финансовыми возможностями покупателей.

Принцип замещения. Принцип замещения означает, что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить такой же земельный участок, но по более низкой цене. Действие этого принципа в отношении земли означает, что рыночная стоимость землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земельные участки аналогичного качества и предложения.

На действии этого принципа построено применение метода сравнения продаж. Принцип остаточной продуктивности.

Оценка недвижимости в Крыму

Особенности формирования древнерусской культуры В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости. Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки. Цель оценки земли — это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением. Назначение оценки земли — проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком.

С года кадастровая стоимость земель, земельных участков применяется для Для ее получения проводится индивидуальная оценка, что влечет.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Общепринятое определение такой сложной экономической категории, как цена, отсутствует по настоящее время. К наиболее часто используемым можно отнести следующие:. Цена должна отражать интересы как производителей, так и потребителей товаров, потому что производителю важно возместить затраты с определенной прибыльностью, а потребителю — получить экономическую выгоду от эксплуатации данного товара. Разные экономические школы природу стоимости определяют по-разному: Теория трудовой стоимости. Стоимость сводится к труду, затраченному на производство товара. Теория исключает влияние рынка, так как стоимость рассматривается как общественно необходимые затраты труда, без учета спроса. Сторонники этой теории считали необходимым условием обмена различия потребительских стоимости обмениваемых товаров, которые качественно разнородны, и поэтому количественно несоизмеримы. Теория спроса и предложения. Её сторонники считают, что стоимость товара проявляется только в цене.

7. СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Мы предполагаем, что вам понравилась эта презентация. Чтобы скачать ее, порекомендуйте, пожалуйста, эту презентацию своим друзьям в любой соц. Кнопочки находятся чуть ниже. Презентация была опубликована 5 лет назад пользователем Ольга Фалькова.

В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости.

Индивидуальная оценка земельных участков

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений. В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости. Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки. Цель оценки земли — это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Индивидуальная оценка земельных участков

Собственники крупных земельных участков, недовольные результатами новой кадастровой оценки, стали активно добиваться ее пересмотра. Единственным реальным шансом снизить стоимость земли остается обращение в суд. В результате кадастровой переоценки земля в Петербурге значительно подорожала наиболее ликвидные участки — до 20 раз. С года при расчете налога чиновники стали опираться на новую кадастровую стоимость. Такое подорожание не устроило собственников земельных участков. Они стали искать способы снижения земельного налога и начали оспаривать результаты оценки.

УДК Т.В. Межуева. СГГ А, Новосибирск. ПРОЦЕСС ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. В условиях становления и.

Татарова А. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

Любой земельный надел имеет какую-либо ценность, будь то польза в виде дохода или уникальный природный ресурс. Наши специалисты понимают, что необходимо учесть индивидуальные факторы и нюансы, рыночную потребность, пожелания заказчика и требования законодательства. Индивидуальная оценка земли подразумевает, что каждый отдельный случай уникален, но в то же время не должен противостоять общим принципам процедуры. Повлиять на стоимость при экспертном анализе могут следующие критерии:. Следует понимать, что в каждом отдельном случае оценщик обратит внимание на дополнительные факторы, ведь опыт таких людей всегда помогает в работе. Оценкой земельных участков должны заниматься лишь профессионалы.

Кадастровая оценка - это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Земельный участок является составным и неотъемлемым компонентом любого объекта недвижимости, а потому должен оценивается с точки зрения полезности и доходности его использования. В то же время земля — это природный ресурс, который можно оценить, как инструмент реализации различный целей, не обязательно связанных с получением дохода. Стоимость земли, как и любого другого объекта, изменяется с течением времени. Поэтому оценка проводится согласно точно обозначенной дате. ООО "Центр оценочных услуг" производит оценку рыночной стоимости земельных участков как свободных, так и застроенных капитальными строениями. Также производится оценка рыночной стоимости права аренды участка.

Иваненко Дмитрий Евгеньевич. Кадастровая оценка земельных участков в условиях формирования конкурентного рынка недв ижимости: диссертация ГЛАВА 1.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. funsrandtela70

    суппер )))) посотрите - непожелеете

  2. sabcobbgus

    Очень забавное сообщение